פרסומים

פרסומים

מדדי נדל״ן
סטיבן דבייני, יולי 2021

אחד היעדים המרכזיים של פורום IVS הוא הקמת מדד נדל״ן מניב בישראל, כפי שקיים בשווקי הנדל״ן המתקדמים בעולם החל משנות השמונים. מדדים אלה מאפשרים למשקיעים להשוות ביצועים בין מנהלי השקעות שונים, בין ענפי נדל״ן שונים וכן עם אפיקי השקעה אחרים כמו מניות ואג״ח. הם מגבירים את השקיפות בשוק ולכן מדד כזה צפוי למשוך השקעות זרות לנדל״ן המניב בישראל, שנעדר כיום משקיעים זרים בנדל״ן ישיר. בנוסף, הוא יאפשר למנהלי ההשקעות למדוד את ביצועיהם מול המדד ומול המתחרים, לבקר את החלטות ההשקעה של מנהלי התיקים המועסקים על ידם ולתגמל אותם בהתאם. לחוקרים באקדמיה הם פותחים קשת רחבה של תחומים למחקר, כמו המתאם בין שוק הנדל״ן לבין ביצועי המקרו של המשק. לסיכום: מדדי נדל״ן מניב מגבירים בצורה ניכרת את השקיפות ובכך תומכים בהקצאת מקורות יעילה ושכלול השוק. זהו אינטרס משותף של קובעי המדיניות הכלכלית, המשקיעים המוסדיים כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח והרגולטורים המפקחים עליהם ומנהלי ההשקעות.

פרופ׳ סטיבן דבייני מבית הספר הנלי למינהל עסקים באוניברסיטת רדינג הוא מומחה למדדי נדל״ן מניב. הוא מייעץ לפורום IVS בהקמת מדד נדל״ן מניב בישראל. ביקשנו ממנו לחבר מאמר מבוא קצר לסדרת ׳גישות והשקפות בינלאומיות׳ של הפורום, שיהיה קריא לכל מי שאין לו רקע קודם בנושא.

להורדה לחצו כאן


ארגון RICS ומסלולי הקבלה לחברות
ג׳ן למן, מאי 2021

ארגון RICS אינו מוכר דיו בישראל. מדובר בארגון בריטי בינלאומי של אנשי מקצוע בתחום הנדל״ן, שנוסד לפני יותר מ- 150 שנה וכיום מונה 130,000 חברים ברחבי העולם, מתוכם 30,000 שמאים רשומים. לארגון יש עשרות סניפים באירופה, צפון ודרום אמריקה, אסיה ואסטרליה, המזרח התיכון ואפריקה. הארגון מקיים כנסים, השתלמויות, בחינות הסמכה, מפקח על חבריו ומפרסם תקנים מקצועיים. בכל העולם נחשב לסמל של איכות מקצועית יושרה ואתיקה, ומכאן הדרישה הרבה מצד משקיעים בינלאומיים לעבוד בעיקר עם אנשי מקצוע מוסמכי RICS בכל מדינה ומדינה.

המקצועות המיוצגים בארגון כוללים, מודדים, שמאים, סוקרי מבנים, בקרי בנייה, שמאי חקלאות ונוספים. כולם מכונים באופן גנרי ׳סוקרים מוסמכים׳ (Chartered Surveyors), שניתן לתרגם גם ׳מודד מוסמך׳, מאחר והמודדים היו אלה שבאנגליה ייסדו לראשונה את כל שאר המקצועות האלה (לפי מילון אוקספורד לשפה האנגלית, surveyor הוא בוחן או בודק רשמי של קרקע ומבנים, בעיקר לצורכי מדידות והערכות שווי).

בישראל ישנם רק 8 חברי RICS, מתוכם 2 שמאים. במדינות רבות מקובל שבכירי המקצוע חברים הן באיגוד המקצועי המקומי שלהם הן ב- RICS, שמקיים שיתוף פעולה עם מספר רב של ארגונים לאומיים. כדי לעודד מגמה דומה בישראל, ביקשנו מג׳ן למן, שמדריכה באנגליה מועמדים לקבלה ל- RICS, לכתוב מבוא קצר במיוחד עבור שמאים ישראלים, על תהליך ההסמכה/הקבלה לארגון.

להורדה לחצו כאן


הערכת שווי בתי מלון
רוברט צ׳ס, אפריל 2021

בתי מלון הם מבין הנכסים שנפגעו בצורה הקשה ביותר בתקופת הקורונה. נכסים כמו בתי מלון וקניונים, שחוו ירידה גדולה בהכנסות, המחישו את הצורך במעבר להערכות שווי מבוססות היוון תזרים מזומנים (DCF), שרק להן הגימישויות הנדרשות כדי להתחשב בשינויים חדים, בין אם זמניים או קבועים, בהכנסות. כמו בהרבה תחומים נוספים הקורונה לא חידשה דבר אלא רק העצימה מגמות. מבחינת השמאים הקורונה חיזקה את הביקורת על שמאויות היוון ישיר רגילות והגבירה את הקולות הקוראים למעבר לשמאויות DCF. למי שהמעבר הזה נראה לו חידוש לא קל ליישום, ראוי שיזכור שכל שמאות בגישת ההיוון היא למעשה DCF, גם היוון ישיר. שכן האחרונה היא מקרה פרטי של DCF שבו מניחים שאין שינויים בהכנסות בשנים הראשונות ועל כן ניגשים ישירות לחישוב ערך היציאה בסוף תקופת התזרים. 

בענף המלונאות מקובל מזה עשורים להעריך לפי DCF, ולכן מעבר לעניין הישיר בשמאויות לבתי מלון, שנדרשות בהן מומחיות מיוחדת, ניתן להתרשם משמאויות כאלה לגבי אופן יישום שיטת ה- DCF באופן כללי. ולכן אנחנו שמחים שרוברט צ׳ס, מומחה להערכת שווי בתי מלון וכותב מוכשר, הסכים וטרח לכתוב עבורנו מאמר מבוא בנושא.

להורדה לחצו כאן


תזרים מזומנים או שיעור היוון? מרץ 2021
אנדרו באום, מרץ 2021

נושא גישות ושיטות השמאות חזר לכותרות המקצעויות השנה לאור השינויים בשוק שחוללה מגיפת הקורונה. הקושי בהערכת נכסים מניבים בשיטות רגילות (קונבנציונליות) של היוון ישיר, במצב של שינויים קיצוניים בשוק, בין אם זמניים או קבועים, מעורר שוב את הביקורת שנמתחת מצד אנשי אקדמיה כבר כמה עשורים. אנדרו באום חיבר יחד עם ניל קרוסבי ספר יסוד בנושא, שלאחרונה יצאה לאור המהדורה הרביעית שלו. אנחנו מודים לו שהסכים שנתרגם, עם שינויים מתחייבים, מתוך הפרק הראשון של הספר Property Investment Appraisal.

להורדה לחצו כאן


שמאות ואתגר הקיימות פברואר 2021
מרקו פרקוקו, מרץ 2021

נושא הקיימות בנדל”ן ובבנייה נמצא כיום בראש סדר היום הבינלאומי של הענף, לאור הבולטות הרבה של הנושאים הסביבתיים בכלל בשנים האחרונות, בשל המגמות המדאיגות של שינויי האקלים כתוצאה מפעילות האדם. בישראל המודעות לנושא בחיתוליה ולפני מספר חודשים אישרה ועדת הפנים של הכנסת פיילוט ליישום דירוג יעילות אנרגטית בבנייה חדשה בישראל. מדובר בדירוג דומה למדבקות שמופיעות על כל מכשירי החשמל המיובאים. באירופה דירוגים כאלה קיימים מזה מספר שנים ובבריטניה הממשלה התחייבה ליעדים שאפתניים בשנים הקרובות של העלאת מינמום הדירוג הנדרש בבנייה חדשה, כחלק מהתוכנית הכוללת להשיג נייטרליות פחמן עד 2050. 

לאור זאת אנחנו שמחים שפרופסור מרקו פרקוקו, ראש מכון GREEN לקיימות באוניברסיטת בוקוני באיטליה, הסכים לבקשתנו להביע את עמדתו באשר לתפקיד הנדרש מהשמאים.

להורדה לחצו כאן


שווי ארוך טווח פברואר 2021 (פרסום משותף עם מכון היפ-צרט בגרמניה)
ריינר לוקס, וולפנגנג קלברר, בפברואר 2021

פנינו לריינר לוקס, ראש מכון היפ-צרט (HypZert) אשר קובע את ההסמכה לשמאים שמעריכים שווי למשכנתאות בגרמניה, על מנת שיחבר מבוא קצר על שווי ארוך טווח, אשר השווי למשכנתאות הגרמני הוא הדוגמא המוכרת ביותר שלו. 

אנחנו שמחים על קבלת מאמר זה שנכתב על ידי ריינר ועמיתו וולפגנג קלברר. שווי ארוך טווח הומלץ על ידי ועדת בזל III, והאיחוד האירופי אמור לתרגמו לחקיקה אירופית. כתוצאה מכך הועלה כנושא לבחינה בהצעת תכנית העבודה החמש שנתית החדשה של IVSC, מועצת השמאות הבינלאומית. מכאן החשיבות בהכרת הנושא על ידי שמאים בכל העולם, מאחר ואימוץ בינלאומי בצורה כזו או אחרת ודאי קרב.

להורדה לחצו כאן


הערכת שווי מרכזים מסחריים ינואר 2021
כריסטיאן לופט, ינואר 2021

ביקשנו מכריסטיאן לופט, מומחה בעל שם עולמי להערכת שווי קניונים, שישתף אותנו במעט ממומחיותו ויציג לנו מבוא קצר לנושא, עם דגש על מגמות עכשוויות ועל מחשבותיו לגבי התפתחויות בינלאומיות. הכוונה היא שמאמר זה יפעל כמתאבן ראשון לפרקטיקה הבינלאומית בתחום, לטובת שמאים בישראל וקהילת השמאים בעולם בכלל.

להורדה לחצו כאן


תקני השמאות הבינלאומיים בעברית מהדורת 2017